业主维权要房，开发商也“喊冤” 洛阳一产权式酒店十三载利益纠葛

｜洛阳雅香金陵酒店的未来走向依然成谜。

站在雅香金陵酒店对面的街道上放眼望去，夜幕降临后的独栋酒店寂寥无声。中房报记者 李叶/摄

｜中房报记者 李叶 河南洛阳报道

夜幕下，雅香金陵酒店暗淡了下来，鲜有光亮。暗淡的背后是一场牵涉不同利益方、近400名业主的13年纠葛。

2006年，正值洛阳市洛南新区开发建设的热时期，一个以打造“五星级产权式酒店、投资性地产楷模”为目标的项目——洛阳雅香金陵酒店（又称：洛阳雅安新城）在这一年展开了经营活动，项目新颖的返利模式前后吸引了400多人参与。

此后，随着运营不景气，酒店渐渐收不抵支陷入停滞，一群人的命运轨迹也开始改变。

13年间，围绕洛阳雅香金陵酒店使用权和经营权问题，400名业主与项目经营方、开发商之间展开了一场旷日持久的博弈。在2019年5月21日～6月6日期间，更因上述问题爆发了3次冲突。

业主中的78岁的白大爷（化名）显得尤为激动。他表示，我买这个项目的客房时花了大部分积蓄，目的就是到老时有更多一点的分红当“养老金”；现在，不但没有了这份“养老金”，自己的房子也用不了，还得每月按时还贷。“拿着房产证不能使用自己的房子，这叫什么道理？”

在白大爷等业主的对立面，洛阳市新龙安房地产置业有限公司、洛阳雅香金陵酒店股东褚谦也在喊冤。他说，自2006年响应政府建设洛南新区号召开始建设和经营酒店后，由于种种原因导致亏损、业主方误解，现在还因这个项目成为了失信被执行人，也是有苦难言。

目前，针对这场矛盾不断激化的拉锯战，洛阳洛龙区古城区街道办事处已协调处理，初步结果是恢复酒店运营，但因仍有200名业主没有赞同目前的解决方案，最终走向成谜。

7月17日，中国房地产报记者来到了地处太康路和王城大道交会处的洛阳雅香金陵酒店，彼时酒店门前激愤的人群早已不在。站在雅香金陵酒店对面的街道上放眼望去，夜幕降临后的独栋酒店寥寥无声，几乎与夜晚融为一体。

业主的13年

不少客房在原有的刷卡处还多了一道明锁，业主刘先生（化名）介绍，这是为了防止酒店经营方继续使用自己的房子。中房报记者 李叶/摄

走过酒店大堂，需持房卡方可乘坐电梯进入酒店客房楼层。到达客房楼层处后记者发现，不少客房在原有刷卡处还多了一道明锁，业主刘先生（化名）介绍，这是防止酒店经营方继续使用自己的房子。

在刘先生看来，之所以会发展到这一步说来话长。

2006年～2007年，由于看到雅安新城项目所宣传的购买酒店客房委托经营合同返利的新投资模式，400多名业主先后以5500元/平方米～6000元/平方米价格（高于当时市场价三倍多），陆续从洛阳市新龙安房地产置业有限公司（法人代表褚谦）处购买商品房，同日与河南雅香楼食品服务有限公司（法人代表褚汉生）签订委托经营合同，经营期限12年。

记者查阅刘先生等业主提供的房产证看到，上面显示该项目为70年产权。

2007年，酒店正式运营，开始的几年一切相安无事。但到了2015年，“分红的短信仍会按月发来却再也没有钱进账。当初很多业主是贷款购买的该项目，收不到分红后，月供却还是要还的。找酒店经营方，对方就说酒店经营不善，无法支付。”刘先生表示。

据刘先生介绍，2017年1月1日，有30多名业主来到酒店大厅讨要分红款，后有3名业主被以聚众闹事为由拘留了10天。

2017年年底，多名业主将雅香金陵告上法院，2018年5月洛阳市中级人民法院判决业主胜诉。

业主提供资料

2018年底，数量较多的业主们推举代表向洛阳市古城乡物业办申请重新选举业主委员会，次年4月物业办同意筹建业主大会业主委员会筹备组。

到了2019年，在业主与酒店方签订的委托经营合同临近到期时，业主们在酒店运营方式上又产生了分歧。原业主服务中 心代表曹先生（化名）告诉记者，按原委托经营合同，经营期限到期前两个月，双方协商下一步经营事宜。业主服中 心代表与酒店经营方代表褚谦进行了沟通，酒店经营方表示不再经营。业主服中 心于3月底发出了告示，公布了会谈内容和招商消息，并成立了招商筹备组。

据上述业主服务中 心介绍，对外发布招商后共有5家企业报名，最后初步确定由河南瀚砂矿产品有限公司（以下简称“瀚砂公司”）接手运营。

这一举动直接导致400多名业主形成了两派，其中有100多人主张与瀚砂公司签约，让酒店继续运营；200多人主张收房，成立业主委员会后重新公开招商；还有部分业主持观望态度。

持反对意见的业主唐女士（化名）表示，瀚砂公司2019年3月才注册成立，2000万元注册资金是认缴制，5月份就签署房屋租赁协议运营酒店，它的运营能力值得怀疑。

几方争执不下时，雅香金陵酒店所在辖区的古城区街道办事处出面成立了协调小组，使持不同意见的双方业主代表坐在了一起，商量收房和签约等事宜。

经过调，协调小组于5月16日贴出了收房公告，提出自5月21日起的10天内完成收房。

5月21日，业主与酒店方签订的委托经营合同到期。当天，300多名业主收回了房子。

5月31日，酒店大厅贴出一则公告，要求未与河南瀚砂公司签约的业主要向洛阳毅乔物业公司缴纳6000元物业押金，并每月支付15元/平方米的物业费；冬夏两季需缴纳0.5元/平方米/天的空调使用费。

对于这则公告，业主们表示了拒绝。

到了6月1日，酒店停止营业，酒店大楼4层以上未签约客房出现了断水断电情况。在6月16日，酒店重新开业之际，近100名未签约业主聚集到了酒店大堂，接近中午时分因发生推搡警方介入。

7月18日，在记者来到雅香金陵酒店时，该酒店已正常营业。

中房报记者 李叶/摄

“13年”的另外一个版本

根据企查查平台资料显示，漩涡中 心的雅香金陵大饭店有限公司疑似实际控制人为洛阳市新龙安房地产置业有限公司法人、洛阳雅香金陵大饭店有限公司股东褚谦。随后，记者与褚谦取得了联系。

在他的立场上，这“13年”有另外一个版本。

2005年～2006年，正值时任洛阳市委书记孙善武、洛阳市委副书记朱广平大刀阔斧开发洛南新区。“当时市里计划在洛南新区建设一个标志性的星级酒店并对外进行招商，但并不理想。洛南新区刚刚开始建设，谁都知道在那搞一个星级酒店肯定亏损。彼时，一些领导找到了我父亲，希望他能支持新区建设，把雅香楼搬过去建个酒店，并承诺会给酒店一些扶持。当时，父亲褚汉生经营的河南雅香楼食品服务有限公司在洛阳已小有名气。”

支持条件包括4000万元资金支持以及100亩土地用于后续开发。

在这种情况下，河南雅香楼食品服务有限公司又分别向银行与洛阳市钼业集团各借1000万元，再加上抵押自家房产，雅香金陵酒店随即开始建设。

当时，产权式酒店模式在全国范围内大热，雅香金陵项目也将这种模式引入了进来。为了吸引人们到洛南新区投资，雅香金陵向购房者承诺前期的按揭可由酒店垫付，客房产生的利润向购买者返利50%，亏损由酒店承担。

酒店于2007年正式营业。“刚开始，由于新区没人，酒店入住率只有8%，一直在亏损。但我们寄希望于规划中的100亩土地，希望可以通过开发住宅回补酒店运营。”

但这一“规划”未能成行，原先规划给雅香金陵的100亩土地后被规划给了其他企业。

2008年，在整个酒店建设初期起到重要主导作用的孙善舞因涉嫌受贿罪被逮捕。

2009年，朱广平被河南省纪委“双规”。

到了2015年，在业主和雅香金陵经营方的时间轴上，都是艰难的一年。

“前8年一直给了业主丰厚的分红，到2015年实在是经营不动了，酒店的收入也不足以再支付高额的分红。按照酒店委托经营合同算账，业主还欠酒店钱。”褚谦告诉记者。

至此，业主们的起诉也开始了。

到2019年2月，“法院下了终结执行书，将我们家名下房产、股权，包括我父母的养老金都封了，一家人列为了失信被执行人名单。”褚谦说，“400多名业主的物业价值稳中有升，经营12年没成烂尾楼。雅香金陵员工高峰期530人，现在还有近300人，利税近3000万元，业主们分红分走了9500万元，我和我的家人却落得了成为失信被执行人的下场。”

另据褚谦介绍，瀚砂公司负责人也是雅香金陵业主，他希望接手运营盘活酒店。

分歧难以协调

“酒店目前的经营情况我们已经汇报给洛阳市政法委了。”7月19日，中国房地产报记者与处理纠纷的古城区街道办事处工作人员进行了沟通，对方表示，办事处应尽的义务都已经尽到，由于事件比较复杂，涉及签约等问题不在办事处工作范畴，“就看双方业主是否能达成一致，往一个统一的方向发展吧。”

对于业主提出的酒店对不签约且不缴纳物业费的客房进行断水断电的问题，工作人员表示，“水电供应、物业服务本身就有成本。业主购买的这种产权式酒店本来就是水电分户，我们曾协调业委会筹备组代表去跟物业对接，但主张收房的业主代表们认为对方不合法拒绝谈判。”

有业主认为矛盾的产生源于产权式酒店的属性。

据了解，产权式酒店在我国发展已有20余年。2000年～2001年，我国迎来第 一轮产权度假酒店开发热潮；此后，产权式酒店呈现出旺盛发展势头。截至2010年，我国产权式酒店数量规模为655家左右，遍布全国25个省、自治区和直辖市。围绕着产权式酒店的维权和冲突也时有发生。

对此，方廷（香港）酒店管理公司总顾问陈新认为，这是由于我国产权式酒店的法律模糊，一旦投资人、开发商和酒店经营者发生矛盾只能坐下来谈判，它的稳定发展需要开发商、经营者、业主的共同作用。

洛阳雅香金陵酒店的未来走向依然成谜。